生存才能茁壮成长

在我们接近尾声的时候, 非常动荡的一年, 问“我们在哪里，我们要去哪里”是公平的?“事实上，我一直被问到这个问题.  很明显, 我们还没有到达美联储加息周期的终点，这是谈话的主要内容.

房地产及其与利率的关系

正如我在过去几个月里所说的那样, 房地产是一个对利率敏感的行业, 因为它是由债务驱动的.  通常, 该银行将60%至80%的资金用于购买商业地产, 在住宅中高达95%.  贷款人在交易中的成本, 作为利息费用, 是交易“铅笔”的主要因素.

当利息支出翻倍时, 许多交易不再有利可图，甚至可能完全无法进行.  再加上建筑材料价格的大幅上涨, 劳动力短缺的问题(你在电工名单上的排名是多少)?)以及买家的利息支出翻倍，这不是一幅美好的图景.

佛罗里达飓风后的重建工作将消耗大量的建筑材料, 哪些土地不能用于新建房屋. 话虽如此，住房抵押贷款需求目前处于1997年以来的最低水平!

这是经济衰退

经济衰退是指连续两个或两个以上季度的GDP为负.  2022年第一季度和第二季度一直是负增长.  然而，Q3为正2.6%; however, if you take out our shipments of LNG to Europe, Q3 GDP is also negative.  因此，我们正处于经济衰退之中.

多户家庭是最受打击的

我是一个经纪人小组的成员，每月聚会一次.  最近, 我问有多少人在过去几个月里因为利率上升而失去了交易，一半的人举起了手.  多户家庭受到的打击最大, 随着一些贷款机构完全退出市场，而那些仍在市场上的贷款机构则被可供选择的交易所淹没.

工业

工业厂房仍在施工，目前在建面积约为800万平方英尺.  几乎所有的工业建筑都是投机空间, 因为这就是工业开发商所做的, 但这些天它很快就消失了.

2022年第三季度是第8个季度^th 连续一个季度需求(以净吸收为代表)超过供应, 9年纪录, 据Partners房地产公司称.   然而, Amazon stopped work on its Weidner I-35 site and the Loop 1604 Northwest Military site has never started; they are finishing their 1-million SF facility on Hwy 90 at Loop 1604 and similar on east side near IH-10 and Loop 410.

零售租赁

零售租赁依然强劲，场地销售也很强劲, 但新建筑并不像建筑成本那么高，而且没有下降.

零售租赁价格强劲，而且还在上升. 中心的空置率极低，只有3%.5%, 尽管今年有近100万平方英尺的空间交付给市场, 其中84%是预租的，另外850个,000平方英尺在管道中, 76%的房屋已预租.

所以，在建筑放缓的背后，是越来越短缺的空间.  当利率降低时，这将创造繁荣.

圣安东尼奥办事处的增长

圣安东尼奥的办公室增长稳定，使我们成为第16名^th 美国最好的.S.根据Co-Star Group的数据，美国每季度的租赁活动为80万平方英尺，这是一个非常健康的发展速度.  在新冠疫情期间，转租空间(已租用但租户希望从他们那里找到其他人租用的空间)大幅增加.

空置率从去年的9-10%上升到今年的12%，而租金仍在以2%的速度增长.2%的速度.  大约有200万平方英尺的新办公空间正在建设中, 根据Co-Star, 大约占我们总库存的2%.

这是一个不错的速度，但不能与奥斯汀的超级侵略性的9分速度相比.500万平方英尺的在建办公空间，占库存的7%.  与此同时, 一家开发商正在为一座72层的高楼破土动工, 成为奥斯汀最大的，也是德州最大的.

办公室租赁条款变更

总的来说，在美国.S., 写字楼租赁规模越来越小，租期也越来越短，因为企业都在寻求将入住风险降至最低.  在家工作的趋势与回到办公桌的模式仍然存在冲突，公司可能还需要一年的时间来解决.

公寓的租金

公寓租金上涨了5%.截至9月6日的三个月利率为2%. 与2021年相比，今年是30日，要价上涨了17%.CoStar的数据显示，圣安东尼奥地区比新冠疫情前上涨了9%，达到每月1242美元.  公寓的资本化率已经从3.从5%到超过5%，价值大幅下降(价值过高)?) 40%.

投资销售

投资销售已经大幅放缓，许多卖家和买家现在都离场观望.

绿街商业物业价格指数®在10月份下降了7%. 利率上升导致房地产价格今年下跌了13%.

“道理很简单:国债收益率越高，上限利率就越高,彼得·罗塞蒙德说, 格林街战略研究的联合主管. “尽管价格已经大幅下降，但我认为我们还没有脱离困境. 如果10年期国债收益率保持在4%以上，房地产价格可能会继续下跌.”

世邦魏理仕宣布，今年的商业投资额同比下降了24%.

圣安东尼奥在就业增长方面排名第三 

圣安东尼奥, 然而，与美国其他地区相比，它的情况要好得多.S. 我们在就业增长方面排名第三，为1.5%，奥斯汀排名第一，使奥斯汀-圣安东尼奥走廊成为美国的首选.S. 的.! 有趣的是，失业人数最多的是旧金山.   8月份，我们的失业率仅为3%.7%，低于德州的4%.1%.  圣安东尼奥实际上增加了170人,自2020年4月大流行爆发以来，已有5000个工作岗位, 他们都有车，而且都在1604环路上开车.

所以，尽管我们面临着困难，我们的市场还是做得很好.

我的口号是: “在23年生存，在24年茁壮成长。.”

这对你有用吗?